土地の売却を考えると、「境界明示義務」や「境界確定測量」といった専門用語に戸惑う方も多いでしょう。境界って何を明示すればいいのか、測量は必ず必要なのか疑問に感じることもあるでしょう。
本記事では、土地売買で押さえておきたい境界の基本と売主の義務についてわかりやすく解説します。安心して取引を進めるためのポイントをお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
目次
1.境界明示義務とは？
土地の売買の場面では、売主には土地の境界を明確にして買主に引き渡す義務があります。
これは民法の契約不適合責任や不動産取引の実務に基づくもので、トラブル防止の基本ルールです。
もし境界が曖昧なまま土地を売ってしまうと、後々トラブルに発展する可能性があります。
リスクを避けるためにも、売主には土地の正確な境界を明示する責任があるのです。
2.境界確定測量は義務なの？
ここで出てくるのが「境界確定測量（境界調査）」という作業です。
これは、土地家屋調査士などの専門家が、現地の状況や資料に基づき法的に正しい境界線を確定させる測量作業のことです。
【 測量が義務になるケース】
- 境界杭や目印が現地に存在しない場合
- 隣地所有者と境界について意見が食い違っている場合
- 土地を分筆（分割）して売却する場合
- 公道と接する部分の境界が不明確な場合
【 測量が不要なケース】
- 境界標がしっかり残っており、隣地との合意が取れている
- 測量図や登記簿の記載と現地の状況に相違がない
つまり、法的には義務ではないものの、実務的には必要となる場面が多いのです。
3.境界を確認する方法とは？
「うちはどうすればいいの？」と迷われたら、まずは以下を確認してみてください。
3.1.境界杭があるかチェック
土地の四隅や道路との接点に境界杭が埋まっているかを確認しましょう。
3.2. 測量図をチェック
法務局で取得できる地積測量図や公図を見て、土地の面積や形状、隣地との位置関係を確認します。
3.3. 専門家に相談・測量を依頼
不明な点がある場合や境界標が見当たらない場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。費用相場は20〜50万円程度ですが、土地の状況によって変動します。
4.よくある境界トラブルとその防止策
4.1. 境界杭が見当たらない
境界杭が埋設されていない、または見つからない場合、境界線が不明確となり、隣地所有者との認識にズレが生じる可能性があります。
対策: 土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行い、正確な境界を明示することが重要です。
4.2. 隣地所有者との立ち会いが難航
境界確認のための立ち会いに隣地所有者が応じない場合、確定測量が進まず、売却手続きが遅延する可能性があります。
対策: 早期に隣地所有者と連絡を取り、協力をお願いすることが必要です。また、土地家屋調査士を交えて第三者の立会いを依頼することも検討しましょう。
4.3. 測量費用の負担を巡るトラブル
測量費用を誰が負担するかで売主と買主の間で意見が対立し、取引が難航することがあります。
対策: 売却前に測量の必要性と費用負担について、買主と合意を得ておくことが重要です。契約書に明記することで、後のトラブルを防ぐことができます。
5.境界トラブルが発生してしまったら？
境界に関するトラブルは、取引の遅延や価格の下落、最悪の場合は訴訟に発展するリスクもあります。そんなときは、以下のように冷静に対処しましょう。
5.1. 話し合いによる解決を試みる
まずは隣地所有者と話し合い、境界に対する認識をすり合わせましょう。感情的にならず、記録を残しながら進めることが重要です。
5.2. 専門家へ相談する
境界に関する不明点は、土地家屋調査士や弁護士、不動産会社などの専門家に早めに相談を。現地確認や測量を通じて、客観的な判断材料を整えることができます。
5.3. 境界確認書の作成を検討する
話し合いがまとまれば、境界確認書を取り交わすことで、将来のトラブルを予防できます。公証人による証明を付けておくと、さらに安心です。
5.4. 調停・訴訟という選択肢もある
どうしても合意に至らない場合は、家庭裁判所や地方裁判所を通じて調停や裁判に進むことも可能です。ただし、解決までに数ヶ月〜年単位の時間と費用がかかるため、早期の話し合いが最も望ましい方法です。
6.境界に関するよくある誤解
境界についての誤解はトラブルの原因になりやすいため、注意が必要です。よくある誤解と正しい知識をまとめました。
「杭があるから測量は不要」
境界杭が設置されていても、その位置が正確である保証はありません。地積測量図や現況測量図などの公的資料との照合が重要です。
「昔から使っている境界だから問題ない」
慣習的な使用範囲と法的な境界は異なる場合があります。
7.よくある質問（FAQ）
Q1. 自分で境界を明示できますか？
A. 境界標や測量図が明確で、隣地とも認識が一致していれば可能です。ただし、客観的資料がないと後にトラブルになることもあります。専門家に確認してもらうと安心です。
Q2. 測量にはどれくらい時間がかかりますか？
A. 通常は1ヶ月程度ですが、隣地所有者の都合や立ち会いのスケジュールによっては2〜3ヶ月かかることもあります。
Q3. 境界確定測量の費用は誰が負担しますか？
A. 原則として売主が負担します。測量済みの土地であれば買主からの信頼度も上がり、早期売却につながることもあります。
Q4. 測量しないと売却できない？
A. 測量が必須なわけではありませんが、後々のトラブルリスクや売却価格への影響を考えると、測量しておくのがベストです。
Q5. 測量済みかどうかを調べる方法は？
A. 法務局で地積測量図を取得して確認します。なければ、測量されていない可能性が高いです。
まとめ
測量は法律上の義務ではありませんが、土地取引を安心して進めるための大切な手段です。特に境界確定測量は、買主との信頼関係を築き、取引をスムーズに行ううえで非常に重要です。例えば、境界杭が見つからない場合や隣地の所有者との話し合いに不安がある場合、土地の一部だけを売却したいとき、または売却をスムーズに進めて高値での成約を目指したいときには、測量を検討することをおすすめします。
フレンドホームでは、土地売却に伴う測量のご相談から専門家の手配まで、トータルでサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。
株式会社フレンドホーム
経営企画部マーケティング課
増田 絵実
埼玉県北葛飾郡杉戸町在住。
子育てをしながら不動産業界で5年以上、営業サポートとして勤務。
物件のポータルサイト掲載や販促資料の作成など、営業活動を支える業務を幅広く担当。
これまでの経験を活かし、現在は「この街に住む人にとって、住む街がより魅力的なものになるように」をテーマに、賃貸・購入・売却に関する知識や、子育て世代ならではの視点を盛り込んだ不動産コラムを執筆。
