中古住宅を売却する前に、建物の“見えない不具合”が心配…そんなときに役立つのが建物状況調査（インスペクション）です。
築30〜40年の長く住んだ住宅には、目に見えない劣化や不具合が潜んでいることもあります。だからこそ、売却前の建物状況調査が買主に安心感を与え、信頼できる取引へつながる重要なステップとなります。
この記事では、中古住宅売却における建物状況調査について、わかりやすく解説します。
目次
1.建物状況調査とは？中古住宅の「健康診断」
建物状況調査（インスペクション）とは、住宅に詳しい専門家（ホームインスペクター）が、建物の劣化状況や欠陥の有無、補修が必要な箇所を調査・診断することです。
いわば「家の健康診断」。外壁のひび割れ、雨漏り、床下の腐食、屋根の劣化などを目視や計測機器を用いて確認します。
この調査は、売主・買主の双方にメリットがあり、売却前に住宅の状態を把握することでトラブルの未然防止につながります。
2.建物状況調査をする3つのメリット
中古住宅の売却において、建物状況調査は単なる調査ではなく、スムーズかつ安心できる取引のための大切な工程です。
ここでは、調査を実施することで得られる主なメリットを3つに分けてご紹介します。
2.1.買主の安心感を高められる
調査結果を提示することで、「見えない不具合があるのでは？」という買主の不安を払拭できます。
これは中古住宅購入における大きな安心材料となり、購入意欲の向上にもつながる効果が期待できます。
2.2.適切な価格を決めやすい
売主自身も住宅の状態を客観的に把握できるため、価格設定の判断材料として活用できます。事前に補修してから売却することで、査定額が上がる可能性もあります。
2.3.売却後のトラブル防止
「引き渡し後に雨漏りが見つかった」といった売却後のトラブルや責任リスクを軽減できる点も大きなメリットです。
3.注意すべきポイント
もちろん、建物状況調査には注意点もあります。以下の2点については特に注意が必要です。
3.1.費用がかかる
建物状況調査は専門の調査員に依頼するため、一定の費用が発生します。費用対効果を考え、売却価格とのバランスを見て判断することが大切です。
3.2.価値が下がる場合がある
もし不具合が多く発見された場合、買主から値下げ交渉の材料とされる可能性があります。
しかし、将来的な大きなトラブルを未然に防げるという点では、長期的に見てメリットが大きいともいえます。
4.建物状況調査の費用相場と補助制度
調査費用は、調査の範囲や住宅の広さ、使用機器の種類によって変動しますが、一般的には5万円〜7万円程度が目安とされています。
調査費用に影響する主な要因は以下の通りです。
- 建物の規模（延床面積）
- 調査範囲（屋根裏・床下を含むか）
- 使用する機器（赤外線カメラなど）
「中古住宅の売却にかかる経費の一つ」として、あらかじめ予算に含めておくと安心です。
4.1.補助金・助成制度の活用も検討を
自治体によっては、建物状況調査費用の一部を補助金や助成金で支援する制度を設けている場合があります。
たとえば、「既存住宅の流通促進」や「安心住宅購入支援」の目的で、数万円の補助が受けられる例もあります。
▶ 幸手市・杉戸町の場合
現時点では、建物状況調査費用に対する直接的な補助制度はありません。
しかし、1981年（昭和56年）以前に建てられた木造住宅に限り、耐震診断の費用について、1/2（上限5万円）までの補助を受けられる制度があります。
建物状況調査と耐震診断の内容は一部重なる場合があるため、補助対象になる可能性もあります。詳細は各自治体の公式サイトでご確認ください。
5.建物状況調査は義務ではないが「おすすめ」
建物状況調査の実施は法的義務ではありません。
しかし近年は、中古住宅購入時に安心感を重視する買主が増えており、調査済みの物件は売れやすい傾向にあります。
特に築年数が経過した住宅では、「目に見えない不具合があるのでは？」という懸念が大きくなります。
調査を行うことで、他の物件との差別化や、信頼性のアピールにもつながります。
6.瑕疵保険との違いは？
「建物状況調査」と混同されがちなのが「瑕疵（かし）保険」です。
- 建物状況調査：建物の状態を調査・診断するためのもの
- 瑕疵保険：売却後に発見された構造上の欠陥を補償するための制度
つまり、調査と補償という役割の違いがあります。
なお、瑕疵保険に加入するには、事前に建物状況調査を受けておくことが条件となっている場合も多く、両者をセットで検討するのが一般的です。
7.よくある質問（FAQ）
Q1.建物状況調査はどこに依頼すればいい？
A. 国土交通省が認定する「既存住宅状況調査技術者」や、信頼できる不動産会社を通じてホームインスペクターに依頼するのが一般的です。
Q2. 調査にはどれくらい時間がかかる？
A. 一般的な戸建住宅で2〜3時間が目安です。調査範囲が広い場合は半日かかることもあります。
Q3. 調査中に家にいないとダメ？
A. 基本的には立ち会いが推奨されますが、不在でも対応可能なケースもあります。不動産会社や調査員にご相談ください。
Q4. 調査後はどんな報告書がもらえる？
A. 写真付きの詳細なレポートが提出されます。劣化箇所や補修が必要な箇所が明記されており、売却時の説明資料としても活用できます。
Q5. マンションでも建物状況調査できる？
A. はい、可能です。ただし調査の対象は専有部分に限られ、共用部分（廊下・階段・エレベーターなど）は対象外です。
Q6. 築何年くらいから建物状況調査を受けた方がいいの？
A. 一般的には築20年以上が一つの目安です。特に築30〜40年の中古住宅では、見えない劣化や不具合が発生している可能性が高くなります。長期間リフォームをしていない物件や、売却を見据えて住宅の状態を明確にしたい場合には、早めの調査をおすすめします。
まとめ：安心の売却のために
いかがでしたか？
築年数の経った中古住宅でも、事前に建物状況調査を実施することで、買主に安心感を提供し、売主としての信頼度を高めることができます。
費用こそかかりますが、売却後のトラブルを未然に防ぎ、よりスムーズな取引につながる有効な手段です。
「うちの家もやった方がいいのかな……？」とお悩みの方は、まずはフレンドホームまでお気軽にご相談ください。
株式会社フレンドホーム
経営企画部マーケティング課
増田 絵実
埼玉県北葛飾郡杉戸町在住。
子育てをしながら不動産業界で5年以上、営業サポートとして勤務。
物件のポータルサイト掲載や販促資料の作成など、営業活動を支える業務を幅広く担当。
これまでの経験を活かし、現在は「この街に住む人にとって、住む街がより魅力的なものになるように」をテーマに、賃貸・購入・売却に関する知識や、子育て世代ならではの視点を盛り込んだ不動産コラムを執筆。
