市街化調整区域に家を持っている方の中には、「このまま売ろうとしても売れないのでは…」と不安を感じている方も多いでしょう。
確かに「市街化調整区域にある家は売却が難しい」と言われることがありますが、必ずしもそうではありません。
この記事では、市街化調整区域の家が売れにくい理由と、売却のコツについてわかりやすく解説します。
幸手市や杉戸町周辺で家の売却を考えている方にも役立つ内容です。
目次
1. 市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき地域」として指定されたエリアのことです。
簡単に言うと、農地や緑地を保全し、無秩序な宅地開発を防ぐための建築制限がある地域です。
主な特徴は以下の通りです。
- 都市計画法に基づき指定される地域
- 農地や緑地を保全する役割がある
- 原則、新築住宅や商業施設の建築が制限される
- 既存建物の建て替え・改築には開発許可が必要
- 道路・上下水道などインフラ整備が不十分なケースがある
- 無秩序な開発を防ぎ、環境を維持するための地域
そのため「市街化調整区域＝家が売れない」と言われることがありますが、条件次第で売却は可能です。
2. 市街化調整区域にある家が売れにくい理由
上述の特徴から、売却が難しくなるポイントは次の通りです。
2.1 建物の建築・改築制限
市街化調整区域では、建物を建てる際に開発許可が必要です。
新しい住宅を建てたい買主にとって、この手続きがネックになる場合があります。
2.2 金融機関の住宅ローン審査
土地の評価が低かったり建築制限がある場合、金融機関が住宅ローンを融資しにくくなります。
なかには審査対象外としている金融機関もあり、ローンが利用できないと購入希望者の範囲が限られてしまいます。
2.3 インフラ・生活環境の制約
水道やガスなどのインフラが整備されていない場合があります。
これは、市街化を抑制する目的で宅地開発が制限されているためで、整備自体が進みにくくなっています。
また、道路が狭い土地もあり、購入後に不便を感じることがあります。
2.4 農地転用の手続きが必要
農地を住宅用に転用する場合、農地法に基づく許可申請が必要です。これは、国や地方自治体が農地を守り、食料供給や環境を維持したいと考えているためです。手続きには時間と手間がかかります。そのため、購入希望者にとってはハードルが高くなり、結果として市街化調整区域の家は売れにくくなることがあります。
3. 市街化調整区域の家でも売却できるケース
市街化調整区域の家が売却しにくい理由についてお伝えしてきましたが、絶対に売却できないというわけではありません。売却可能な条件があります。
3.1 既に開発許可を取得した建物がある
市街化調整区域内にすでに住宅が建っている場合、過去に開発許可を得ている土地であれば再建築が可能です。
3.2 開発許可が取得できる土地
建物が建っていない土地でも、開発許可を取得できる土地は価値があります。開発許可の内容は、都市計画法第34条に定められており、よく「34条11号区域」「34条12号区域」と呼ばれます。
- 34条11号区域
一定の基準を満たせば、条例で定められた建築物の建築が可能です。 - 34条12号区域
条例で定められた建築物の建築は可能ですが、条件が限定的です。
例：「市街化調整区域内に20年以上居住する6親等以内の親族がいること」など、該当者が限られます。
なお、自治体によっては34条11号・12号の規定が設けられていない場合もあります。そのため、所有している土地がどのような区域に指定されているかを確認することが重要です。
4. 市街化調整区域の家を売る方法
売却をスムーズに進めるためには、次のポイントを押さえておくと安心です。
- 専門家に相談する
市街化調整区域の売却経験がある不動産会社に相談することで、開発許可やローンの条件などを確認できます。 - 総支払額を明示する
買主が安心できるよう、開発手続きやインフラ整備にかかる費用を含めた総支払額を明示することが有効です。 - ターゲットを絞った販売
DIYや二世帯住宅、農業兼用住宅を検討している層など、購入意欲の高い層に絞って販売することで成約率が上がります。
5. よくある質問（FAQ）
Q1.市街化調整区域の家は本当に売れないのですか？
A.条件次第で売却は可能です。開発許可がある家や利便性の高い土地は買い手がつきやすくなります。
Q2.売却までどのくらい時間がかかりますか？
A.通常の住宅より時間がかかることがあります。許可手続きや買主の資金計画に左右されます。
Q3.住宅ローンは利用できますか？
A.土地評価や建築制限の影響で融資が難しい場合があります。金融機関に事前相談すると安心です。
Q4.農地が含まれる場合、手続きはどうなりますか？
A.農地を住宅用に転用する場合は、農地法に基づく許可申請が必要です。測量士・設計士などの専門家に相談すると、書類や建築計画のサポートを受けられます。初めての場合でも安心です。
Q5.市街化調整区域でも成約しやすいポイントは？
A.開発許可済み、インフラ整備済み、生活利便性が高い土地が売れやすい傾向です。
まとめ
いかがだったでしょうか？
一般的には市街化調整区域には様々な制限があることから売却しにくいイメージですが、過去に開発許可をとっている土地や、開発許可が得られる土地であれば売却することも可能です。
ご自身の売却したい土地がどのエリアに該当するのかは市役所等で調べることができますので、気になる方は一度ご自身で調べてみるのもいいかもしれないですね。
株式会社フレンドホーム
取締役 横山 志穂
宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／認知症介助士埼玉県幸手市育ち。2021年に地元へ戻った際、シャッター街となった商店街の姿に衝撃を受け、地域活性化への関心を深める。不動産業界に飛び込み、株式会社フレンドホームへ入社。現在は、宅地建物の専門家として空き家問題や不動産売買に関する情報を分かりやすく伝えるコラムを執筆中。
「よき友として人と人、人と街をつなぎ、暮らしをささえる。」をテーマに、地元密着で活動している。
