空き家を貸す？売る？判断のコツと注意点

空き家をどうするか――。それは、相続した瞬間から始まる大きな悩みのひとつです。
特に「貸す」か「売る」かは、多くの方が迷う分かれ道。どちらにもメリット・デメリットがあり、安易に決めると後悔する可能性もあります。

最近では、「空き家を貸す」という選択が見直されつつあり、上手に活用することで収入を得たり、資産価値を保ったりすることも可能です。
本記事では、空き家を貸すこと・売ること、それぞれの特徴や注意点を比較しながら、自分に合った選択を見つけるためのポイントを解説します。

1.空き家を「貸す」場合のメリット・デメリット

空き家を賃貸に出すと、収益を得られるだけでなく、物件の維持や将来の活用にもつながります。一方で、管理やトラブルのリスクもあるため、メリットとデメリットをしっかり理解することが大切です。

1.1.空き家を「貸す」 メリット

・毎月の家賃収入が得られる
空き家を賃貸物件として活用すると、定期的に家賃収入が入ります。特に戸建てやファミリー向けの物件は入居者が長期間住む傾向があり、安定した収入源になります。

・物件の劣化を防げる
人が住むことで定期的な換気や清掃が行われ、空き家の劣化を抑えられます。空き家のままだと湿気や害虫などで建物の状態が悪化しやすくなります。

・相続税・固定資産税の優遇が受けられる場合も
賃貸物件として利用している場合、一定の条件で税制上の優遇が受けられることがあります。詳しくは税理士や不動産会社に相談すると安心です。

1.2.空き家を「貸す」デメリット

• 維持管理の手間と費用がかかる
  リフォームやクリーニング、火災保険への加入、定期的な修繕など、管理に時間と費用がかかります。特に遠方に住んでいる場合は負担が大きくなることも。
• 空室リスクやトラブルの可能性
  入居者がいない期間は収入がゼロになります。また、家賃滞納や物件破損などのトラブルが発生する可能性もあるため、管理会社の利用を検討すると安心です。
  
• 空室リスクやトラブルの可能性
  入居者がいない期間は収入がゼロになります。また、家賃滞納や物件破損などのトラブルが発生する可能性もあるため、管理会社の利用を検討すると安心です。

▶ ただし、これらの手間やリスクも「賃貸管理会社に任せる」という方法で軽減できます。

賃貸物件として活用する最大のメリットは家賃収入が得られるところです。空き家の状態で所有していると固定資産税などの支出や維持管理する手間がかかりますが、賃貸物件として所有している場合、継続的に家賃収入が期待できます。

2. 空き家を「売る」場合のメリットとデメリット

空き家を売却すると、まとまった資金を得られるなどの利点があります。しかし、売却には手間や費用も伴うため、メリットとデメリットを整理して判断することが重要です。

2.1.空き家を「売る」メリット

• まとまった現金収入が得られる
  売却することで、相続税の支払いや他の投資資金として使える現金を確保できます。急な資金ニーズにも対応可能です。
  
• 税金や維持管理の負担から解放される
  固定資産税や修繕費、管理の手間から解放され、物件に関わる負担を一気に減らせます。
  
• 空き家特例や譲渡所得控除など税制優遇も利用できる可能性がある
  一定条件を満たせば、「空き家特例」や「譲渡所得控除」などの税制優遇を利用できる場合があります。詳細は税理士や不動産会社に確認すると安心です。
  

2.2.空き家を「売る」デメリット

• 手放した後、再取得は困難
  一度売却すると、再びその家を手に入れることは基本的にできません。思い出のある家や将来住む可能性がある場合は慎重に判断しましょう。
• 売却費用や税金がかかる
  仲介手数料や登記費用などのコストが発生します。また、売却益が出た場合には譲渡所得税がかかることもあります。
  

空き家を売却する最大のメリットは、売却することでまとまったお金を得ることができる点です。

3. 「貸す」か「売る」かを決めるポイント

✓ 物件の状態と築年数
築年数が古くても、立地や状態によっては賃貸ニーズがある場合も。逆に、傷みがひどい場合は売却や解体も視野に。

✓ 地域の需要
賃貸希望者が多いエリアなら「貸す」ほうが有利に働くこともあります。空き家が多い地域なら、慎重に見極めを。

✓ 収益の比較
賃貸収入と売却益のシミュレーションを行い、どちらが自分にとって有利かを数字で判断します。

✓ 将来の住居予定

将来的に自分や家族が住む予定がある場合、貸す期間を限定した契約（定期賃貸借契約）にしておくと、契約終了後に住むことができます。

4. よくある質問（FAQ）

Q1：空き家を貸すと税金はどうなる？

A：賃貸収入がある場合、所得税の課税対象になります。固定資産税や都市計画税の負担は所有者が支払う必要があります。

Q2：空き家を売却したら相続税に影響する？

A：空き家の相続税は、相続時点での評価額に基づいて計算されます。売却して得た利益（譲渡益）は相続税ではなく、譲渡所得税の対象となります。計算や手続きの詳細は、税務署や専門家に相談すると安心です。

Q3：空き家を放置するとどうなる？

A：固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合があります。また、建物の劣化や近隣トラブルの原因になります。

Q4：貸す場合にリフォームは必要？

A：賃貸契約前に最低限の修繕や清掃を行うことで、入居者募集がスムーズになります。水回りや壁の状態など、見た目や安全性を整えておくと入居率も上がります。

Q5：売却する場合、早く売る方法はある？

A：適正価格の設定と不動産会社による販売戦略が重要です。また、ホームステージングや物件写真の工夫で印象を良くすることで、早期売却につながることがあります。

5. まとめ｜あなたにとって“最適な選択”とは？

空き家は、「負担」にも「資産」にもなります。
貸すことで収入を得ながら資産を守るのか、売却して身軽になるのか――それぞれに正解があるわけではありません。

大切なのは、自分や家族の将来設計と、物件の状況、地域のニーズをしっかり見極めることです。

空き家の活用に悩んだら、まずは地元に詳しい不動産会社に相談するのが安心です。
フレンドホームでは、「空き家を貸したい」「貸せるか知りたい」といったご相談も丁寧にお受けしています。お気軽にお問い合わせください。