空き家が引き起こす本当のリスクとは？―専門家が教える所有者の責任と対処法

全国的に増加する「空き家」問題。
総務省の統計によると、2023年時点で全国の空き家数は約900万戸を超え、住宅全体の13%以上を占める深刻な社会問題となっています。

本記事では、空き家の放置が招くリスクや、所有者に課せられる法的責任、そして現実的な対処法を専門的な視点から解説します。

なぜ空き家が増えているのか？背景を知る

まず、空き家が増える主な理由は以下の3つです。

1.人口減少・高齢化の進行
地方を中心に人口減少が進み、家を相続しても住む人がいないという状況が増えています。

2.新築志向の強さ
中古住宅よりも新築を選ぶ傾向が依然として強く、売却しても買い手がつかないケースが多発。

3.相続後の放置
「相続はしたが、管理や処分が面倒」「兄弟間で話がまとまらない」などの理由で放置されることも多いです。

空き家を放置すると、どんなリスクがあるのか？

1. 建物倒壊・火災などの物理的リスク

管理されていない空き家は老朽化が早く、台風や地震などの自然災害で倒壊の危険性が高まります。
特に木造家屋では、不審火や放火のリスクも増え、近隣住民にも被害を及ぼす可能性があります。

2. 犯罪・治安の悪化

空き家が不法侵入や不法投棄の温床となり、地域の防犯上の大きな課題となります。
草木が生い茂った空き家は、視覚的にも「治安が悪そう」といった印象を与え、周辺地価の下落につながる恐れも。

 3. 行政による「特定空き家」指定のリスク

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、倒壊や衛生・景観の悪化などが確認された空き家は、「特定空き家」に指定され、以下の措置を受ける可能性があります。

• 所有者への指導・勧告・命令
• 固定資産税の軽減措置の解除（最大6倍の税負担）
• 行政による強制撤去（費用は所有者負担）

この措置により、「放置＝リスク回避」では済まされない時代に突入しています。

 

税金の面でも損をする空き家の放置

空き家を所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税の支払いが毎年発生します。
更地にすると税額が最大6倍になるケースもあり、「壊せばいい」という選択肢も慎重に検討すべきです。

また、将来的に売却する際には、譲渡所得税が課されるため、「3,000万円の特別控除」（※）などの税制優遇を受けられる条件を早めに把握しておくことが重要です。

（※）3,000万円特別控除については、「3,000万円特別控除って？家を相続した際に知っておきたいこと」のコラム内で紹介しています。ぜひご確認ください。

 

空き家を手放す3つの現実的な選択肢

放置すればするほどリスクとコストが増大する空き家。
では、どんな選択肢があるのでしょうか？

1. 売却する

不動産会社に仲介を依頼して売却するのが最も一般的です。
建物の状態や立地によっては、「古家付き土地」として売ることも可能。
近年では、空き家専門の不動産会社や、買取サービスも増えており、即現金化したい場合にも有効です。

▶ ポイント

• 複数社の査定を比較（机上査定→訪問査定へ）
• 近隣相場や用途地域なども事前に調査を

2. 賃貸に出す

建物の状態が良ければ、賃貸物件として活用する選択肢も。
最近では、古民家再生やシェアハウス化といった新しい形の賃貸も注目されています。

▶ 注意点：

• 修繕費用や管理手間がかかる
• 借主とのトラブルや滞納リスクも想定を

3. 相続放棄・寄付などで手放す

どうしても維持・活用が難しい場合は、相続放棄や、公益法人・自治体などへの寄付も一案です。
ただし、相続放棄には相続開始から3カ月以内に家庭裁判所で手続きが必要なため、早めの判断が求められます。

▶ 豆知識：

• 相続放棄後、他の相続人に管理義務が移ることもある
• 自治体への寄付は、原則として「土地に公共性がある場合」に限られる

まとめ｜空き家は「資産」ではなく「負債」に変わることも

空き家は、ただ所有しているだけでは資産になりません。
管理不全により固定資産税の負担が増し、売却時のトラブルやご近所との関係悪化、さらには法的責任の追及にもつながります。

「誰にも迷惑をかけていないから」「思い出があるから」と手をつけないまま放置してしまうと、後で取り返しのつかないことになりかねません。

今こそ、空き家と向き合い、最適な活用や手放し方を専門家と一緒に考えるべきタイミングです。